כמה שווה הדירה שלך?

כולנו צריכים קצת אסקפיזם. אז הסחת דעת ממצב המדינה: בואו נצלול לתוך שאלה שתמיד חוזרת — כמה שווה הדירה שלכם?

כל מי שניסה פעם לחקור את שוק הנדל"ן הישראלי מכיר את התסכול: הגישה לנתונים רשמיים, כמו אלו שבמאגר "מידע נדל"ן" של רשות המסים (nadlan.taxes.gov.il) מלווה במגבלות משמעותיות. אפשר לשלוף רק עד 150 עסקאות בכל פעם, הממשק לא ידידותי, ועיבוד הנתונים הוא סיפור בפני עצמו. אתר הנדל"ן הממשלתי (nadlan.gov.il) שיפר קצת, אבל לא מספיק.

פה נכנסים לתמונה גופים כמו "מידע לעם" (דרך האתר odata.org.il) ו־"התמנון מידע ציבורי לכל". הם פועלים להנגיש את נתוני הנדל"ן לציבור בצורה רחבה ונוחה יותר, מתגברים על חלק מהמגבלות של המקורות הרשמיים ומספקים בסיס נתונים קל יותר לעבודה.

אבל מה אם אפשר לקחת את הנתונים הנגישים האלה צעד אחד קדימה? לא ביקשתם, אבל בבקשה, למעוניינים. אפליקציית שמציגה את המידע ועוזרת להגיע לתובנות.
איפה? כאן: http://numbersguys.com/nadlan

מה מחכה שם?

כלי ויזואליזציה (לא-מסחרי, לא אוסף מידע, לא מבקש כלום) שמאפשר לצלול לעסקאות נדל"ן בישראל בצורה אינטראקטיבית.

כל העסקאות מגיעות ממידע לעם / התמנון. בדרך, הן עברו עיבוד משמעותי – ניקוי, סידור, התאמה, סינון.

הנתונים מבוססים על הדיווחים של רשות המסים, ושגיאות לפעמים מגיעות כבר משם. בטוח הוספתי שגיאות משלי. כל שימוש הוא באחריות המשתמש בלבד. אחריות על החלטות או השקעות שמישהו יקבל בעקבות מה שהוא רואה כאן לא תתקבל בברכה או בכלל.

הטאבים באפליקציה ומה תמצאו בכל אחד מהם

1. ניתוח עסקאות (Analysis Deals)

הטאב הראשי. כל נקודה על התרשים היא עסקה בודדת. הכי טוב כשאתם רוצים מחקר פרטני. למשל לחפש דירה מסויימת או להבין איך המחירים משתנים לפי רחוב, גובה קומה או גיל בניין.

תכונות עיקריות:

• בחירת עיר + סינון לפי רחובות או גושים (כולל חיפוש לפי שם רחוב → גוש).
• סט פילטרים גדול: תאריכים, שטח, מספר חדרים, קומה, גיל בניין, מחיר למ"ר, סוג נכס, ועוד.
• גרף פיזור אינטראקטיבי, כולל אפשרות לצבוע לפי מאפיינים שונים.
• לחיצה על כל נקודה תציג את פרטי העסקה בטבלה שמתחת.
• השוואה למדד S&P 500 (בשקלים) – כדי לראות אם עדיף היה להשקיע במניות.
• השוואה לחציון דומה של כל העיר – כדי להבין אם השווי באזור מתפתח יותר או פחות מהאופייני בעיר.

2. השוואת אזורים (Compare Areas)

אם בטאב הקודם כל נקודה היא עסקה, פה כל נקודה היא חציון של גוש בשנה מסוימת.

מתאים כשאתם רוצים:

• להשוות בין אזורים שונים לפי מגמות ארוכות טווח.
• לראות אילו אזורים בעיר עולים או יורדים לאורך השנים.
• לצמצם רעש ולהבין את התמונה הגדולה (כי בטאב הראשי ריבוי עסקאות לעיתים מקשה לראות את המגמה בכל אזור).

3. השוואת ערים (City Comparison)

דומה לקודם, אבל ברמת עיר שלמה. כל נקודה מייצגת חציון מחירים של עיר מסוימת בשנה מסוימת. כמשתמש אתה בוחר איזה סוגי נכסים להשוות (למשל רק דירות 3 חדרים בקומה גבוהה), ומקבל את המחיר החציוני (או המחיר החציוני למ"ר או המחיר החציוני לחדר) בכל שנה ועיר.

שימושי כשמחפשים:

• להשוות בין ערים. לדוגמה, להבין איך התנהגו דירות דומות בתל אביב לעומת ראשון לציון.
• לעקוב אחרי מגמות כלליות במקומות שונים.

4. ביצועי עיר (City Performance)

רוצים לדעת אילו גושים עלו הכי הרבה במחיר בעיר מסויימת? אילו ירדו?

כאן רואים:

• את השינויים הגדולים ביותר במחירי נדל"ן בתוך עיר מסוימת.
• את הגושים "המנצחים" וה"מפסידים" של כל עיר.

מה עוד יש מתחת למכסה המנוע?

הנתונים עברו לא מעט ניקוי ושדרוג. הנה כמה מהשיפורים שבוצעו:

• ניקוי כפילויות, סידור כתובות, נורמליזציה של סכומים (למיליוני ₪), שטחים, מספרי חדרים.
• המרת מספרי קומה שתוארו בטקסט למספרים (כולל "קומה ראשונה", "א'", "מרתף" ועוד).
• חישוב גיל בניין, זיהוי דירות גג, ניתוח פרויקטים חדשים מול דירות יד שנייה.
• משתנים חדשים: מחיר למ"ר, תיאור מלא לכל עסקה, שיוך נכון לגושים מרובי-ערים.
• תאור גושים, להקלה על השימוש
  

  קו השוואה למדד S&P 500

  יש אופציה לראות איך השקעה דומה ב SP500 התפתחה לאורך השנים. יש גם אופציה לראות את המחיר האופייני בעיר לדירות במאפיינים זהים.

  

זו גם הזדמנות להזכיר שלפני שאתם רצים להשקיע בנדל"ן, מוזמנים גם לקרוא משהו שכתבתי לפני כעשור על 'השקעה בדירה או בשוק ההון?'

משהו אחרון:

הכלי הוא לא למטרות רווח, לא אוסף מידע אישי, הוא גם לא מחובר ל־API, ולא מתעדכן כל הזמן. הוא פתוח לגמרי, והוא שלי, ושלכם, ושל כל מי שרוצה להבין את השוק בצורה קצת יותר חכמה.

התחלנו בזה שכולנו צריכים קצת אסקפיזם. נסיים בתקווה שמספיק מהזמן אתם לא בבריחה מהמציאות, אלא בניסיונות לתרום ולהשפיע עליה. המצב טראגי ודרמטי, לא פחות.

את הכלי תמצאו כאן: http://numbersguys.com/nadlan

הערות, שאלות, תיקונים, באגים, הצעות לשיפור, יתקבלו בברכה ב־hovav@hotmail.com